In breve: la perizia — o relazione di stima — è il documento redatto dall’esperto nominato dal tribunale che descrive l’immobile messo all’asta. Contiene identificazione catastale, consistenza, stato di conservazione, situazione urbanistica, eventuali difformità e stato di occupazione. È il documento da leggere per primo, prima ancora di guardare il prezzo: è lì che si capisce cosa si sta realmente comprando e quanto costerà davvero.
Chi si avvicina alle aste guarda quasi sempre due cose: le fotografie e il prezzo base. Sono le due informazioni che dicono meno.
Tutto quello che determina la convenienza reale di un acquisto all’asta — e i rischi che ci si assume — è scritto nella perizia. Vediamo cosa contiene e come leggerla.
Che cos’è la perizia di un immobile all’asta
La relazione di stima è redatta da un esperto incaricato dal giudice dell’esecuzione. Non è un documento commerciale scritto per vendere: è una perizia tecnica destinata al tribunale, e questo la rende una fonte insolitamente franca rispetto a un annuncio immobiliare.
Viene pubblicata insieme all’avviso di vendita ed è scaricabile gratuitamente dal Portale delle Vendite Pubbliche. Chiunque può consultarla, prima di decidere se partecipare.
1. Che cosa viene venduto esattamente
Il primo controllo riguarda l’oggetto della vendita, e non è banale come sembra.
Verifica la composizione del lotto: quali immobili comprende, se garage, cantine, posti auto o terreni sono inclusi, e se viene venduta la piena proprietà oppure una quota. Capita spesso che all’asta vada una quota indivisa — situazione molto diversa dall’acquisto dell’intero immobile.
Le fotografie possono ritrarre spazi che non fanno parte del lotto. Fa fede la descrizione tecnica, non l’immagine.
2. Situazione catastale e urbanistica
È la parte più delicata, e quella che più spesso viene letta di fretta.
La perizia confronta lo stato reale dell’immobile con quanto risulta agli atti: planimetrie catastali, titoli edilizi, eventuali condoni. Da questo confronto emergono le difformità — tramezzi spostati, verande chiuse, sottotetti recuperati, ampliamenti mai dichiarati.
Una difformità non è automaticamente un ostacolo. La domanda giusta non è “c’è o non c’è”, ma:
- è sanabile, e a quali condizioni?
- quanto costa la regolarizzazione, tra tecnico, pratiche e oneri?
- quanto tempo richiede?
- e se non è sanabile, quali conseguenze comporta?
Sono cifre che vanno sottratte dal risparmio apparente, prima di decidere quanto offrire.
3. Chi occupa l’immobile
La perizia indica se l’immobile è libero oppure occupato, e a che titolo. Le situazioni non sono equivalenti:
- Libero — la condizione più semplice: si entra dopo il decreto di trasferimento.
- Occupato dal debitore o dai familiari — la liberazione viene gestita nell’ambito della procedura, ma richiede tempo.
- Occupato da terzi con un contratto — qui cambia tutto: a seconda del titolo e della sua data, il contratto può essere opponibile all’aggiudicatario, che si troverebbe proprietario di un immobile locato.
Se l’immobile ti serve per andarci ad abitare entro una data precisa, questa è la voce da leggere per prima.
4. Stato di conservazione e lavori necessari
Fotografie, descrizione degli impianti, età dell’edificio, infiltrazioni, serramenti, copertura: sono gli elementi che permettono una prima stima dei lavori.
Attenzione agli impianti: elettrico e termico non a norma sono una voce di spesa frequente e spesso sottovalutata. Lo stesso vale per gli immobili rimasti chiusi a lungo, dove l’umidità fa danni che le foto raramente mostrano.
5. Vincoli, servitù e spese condominiali
La relazione può segnalare servitù di passaggio, vincoli paesaggistici o storici, diritti di terzi, o la presenza di spese condominiali arretrate.
Le spese condominiali meritano un’occhiata dedicata: l’aggiudicatario può essere chiamato a rispondere di quelle non pagate dal precedente proprietario, entro i limiti previsti dalla legge. Su un condominio con lavori straordinari deliberati non è una cifra trascurabile.
Confrontare la perizia con la visita
La perizia può avere qualche anno, soprattutto se la procedura è lunga o se l’immobile è già andato deserto più volte. Nel frattempo le condizioni possono essere cambiate.
Per questo, quando è possibile, conviene richiedere la visita al custode giudiziario tramite il Portale delle Vendite Pubbliche. Documento e sopralluogo servono a cose diverse: la perizia dice cosa risulta agli atti, la visita dice com’è oggi.
Dalla perizia al prezzo massimo
Alla fine della lettura dovresti essere in grado di rispondere a una domanda sola: qual è la cifra massima oltre la quale questo immobile smette di convenire?
Quel numero si costruisce partendo dal valore di mercato dell’immobile nelle sue condizioni reali e sottraendo lavori, regolarizzazioni, tempi di liberazione, spese della procedura e imposte — più un margine per gli imprevisti, che in questo tipo di acquisti non sono un’eccezione.
Va deciso prima. Durante la gara, con altri offerenti che rilanciano, nessuno rifà i conti a mente lucida.
L’errore più costoso
Trattare la perizia come una formalità da sfogliare. È il documento che distingue un buon acquisto da un problema che durerà anni, e va letto integralmente — comprese le pagine tecniche che sembrano noiose, perché è lì che stanno le informazioni che contano.
Agenzia Fiorentino legge e analizza la documentazione delle procedure per chi sta valutando un immobile all’asta, in tutta Italia: cosa comprende il lotto, quali criticità emergono, quali costi vanno messi in conto e quale limite di offerta ha senso fissare. In forma riservata, con un unico referente.
Domande frequenti
La perizia è disponibile prima dell’asta?
Sì. Viene pubblicata insieme all’avviso di vendita ed è scaricabile gratuitamente dal Portale delle Vendite Pubbliche, senza registrazione né costi.
La perizia garantisce che l’immobile non abbia problemi?
No. È una fonte molto attendibile, ma fotografa la situazione al momento del sopralluogo dell’esperto e va letta insieme all’avviso di vendita. Alcune situazioni possono essere cambiate nel frattempo.
Quanto può essere vecchia una perizia?
Dipende dalla durata della procedura: può avere diversi anni, soprattutto se l’immobile è già stato messo in vendita più volte senza offerte. Più è datata, più conta il sopralluogo.
Cosa controllare per primo?
Composizione del lotto, stato di occupazione e situazione urbanistica. Sono le tre voci che più spesso cambiano radicalmente la convenienza di un’operazione.
Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la lettura della documentazione della singola procedura né una consulenza professionale sul caso concreto.